不動産投資の仕組み知ることにより不動産初心者にも準備と行動を起こしてほしい。
今回のテーマは、ズバリ不動産投資の仕組みと時代背景を知ることにより初心者にも準備と行動を起こしてほしい。
なぜ、これを伝えたいかというと、不動産投資の仕組みや時代の背景を知っておかないと不動産投資の準備や行動が変わってくるからです。最後まで読んで頂ければ、なぜ必要かがわかってくると思います。
不動産投資とは？
不動産投資をまだこれから始めたいけど何か胡散臭い・怪しい・だまされるんじゃないかというイメージもまだ根強くあるので、不動産投資とはどんな仕組みでなりたっているのかを、理解した上で判断しましょう。
まずは、家賃収入。
毎月快適な部屋を提供することによる対価家賃が入ってきます。
不動産売却益による収入
その次に、所有した不動産を売却することによる収入（売却益）があります。
自分が所有している不動産がよっぽどのことがない限り全部空室になるということは、考えづらい。空室になったとしても、自分の工夫などにより空室をなくすことが出来るためミドルリスク・ミドルリターンの投資方法とよばれています。
不動産を購入する際に融資をうけることによって購入することができることをレバレッジをきかせるといいます。レバレッジとは、少ない資金で大きな取引きができることを言います。
金融機関が不動産に融資をする2つの価値
どうして少ない資金で大きな取引きができるのかというと、不動産には、大きく2つの価値があります。
・建物の価値
車と同じで、新車が一番高く年々価格が下落して中古になります。それでも価値は年々下がりますが、残ります。それと同じ考え方になります。
・土地の価値
そして、土地の価値は、路線価という指標があるのですが、道路に面する宅地1平米あたりの国が定めている評価額によってなりたっています。こちらの国税局のサイトから検索ができます。
土地値というのは、そんなに大きくいきなり変動しづらいので、銀行はこの土地と建物を担保にできるので、最悪銀行としては、この人が借入を返済することができないとなった場合にこの土地と建物をかわりに取ることができるのです。
普通の会社ですと、よく資金繰りが大変という会社が多いと思うのですが、銀行としては、融資をするかわりの価値のあるものとして、担保をとることができないので、なかなか融資を受けるのに苦労します。
そこが、不動産に対する融資と一般の会社が融資の違いになります。
そして、今は更に不動産融資に対するプラス材料として、サラリーマン属性というのが大きく影響してきます。
銀行からしてみれば、サラリーマンで給与をもらって生活することができれば不動産の家賃収入には大きく、手を付けないと判断されています。なので、数年前からは銀行は、サラリーマンにたくさんの不動産融資をしてきました。
金融機関が不動産融資をするようになった時代背景
銀行がどうしてそんなに不動産融資をするようになったのかというと、それは時代背景にあります。それは、日本銀行の黒田総裁がマイナス金利政策を実施しました。
マイナス金利とは、簡単に言うと各金融機関が資金を日本銀行にお金を預けたとしても、マイナスにしからならないつまり、金融機関の利益のひとつに利息があります。この貯蓄された資金の運用場所がなくなりました。
でも、銀行も資金を運用していかなければならないので、融資の担保として、土地建物つけることができる不動産に融資を始めました。その背景がいまに至ります。
この時代背景から読み取れる大事なことは、今アメリカは、金利をあげました。日本もいつまでもマイナス金利というわけにはいかないので、金利上昇傾向にあります。
今後起こりうる不動産融資の方向性
アメリカや、日本銀行などが金利を上昇すると今まで不動産に融資をしてきた金融機関は、不動産に融資しなくても、安定しているところに資金を運用を始めます。イコール不動産融資が止まります。
その時に不動産融資を受け続けることができる人は、どういう人かを考えてみることが重要です。今後数年でサラリーマンに融資をしなくなると自分は思ってます。
専業で空室リスクが少なく、決算書が3期以上黒字経営になっている人達が優位になるでしょう。決算書が3期以上黒字というのは、少なくとも法人経営の場合3年かかります。数年後に融資が止まり、決算書も3期黒字できていないということは、次の不動産融資の波がくるときに次は、準備していくということになります。
前回の波は、リーマンショック2007年で12年今たっています。次の波は、だれにもわからないことですが、数年はかかると思います。仕組み・時代背景を知ることによって自分のチャンスをどこに焦点をあてたらよいのかを、常に考えることが不動産投資の準備になります。
