【不動産投資】法人化メリット・デメリット

【不動産投資】個人で不動産所有か法人で不動産所有どちらが得か？

不動産投資をしていくうえで、個人で買い進めていく方と、法人で買い進めて行く方がいます。ここは、目標によって、大きく変わってきます。そして、早めに方向性を決めておいたほうが、いいです。
あまり、規模を大きくしなくてもいいという方は、個人で不動産を保有でもいいのですが、個人で不動産を保有するとデメリットが結構でてくるので、お伝えします。
個人で不動産を買うと当然不動産での家賃収入が増え所得が増えるので、所得税と住民税がふえていきます。そして、確定申告をしなければなりません。ここで、大きなポイントとしては、お勤めの会社が副業禁止ですと、どうして確定申告するんですか？という話になってきます。
その時、不動産での収入があるというのがわかってしまいます。そこが、サラリーマンにとっての大きなデメリットとなります。
そして、所得があがるということは、あまり気づかれていないポイントなのですが、小さい子供が認可の保育園に通わせてる子は、親の所得によって、月の保育料が変わるんです。
つまり不動産による収入で所得が増えると、保育料があがるということです。
ただ所得があがるだけで、保育料も上がる仕組みってどうなのかなとも思いますが、法律なので仕方がないです。
あとは、購入した後、売却についてなのですが、5年以内で売却を考えたときに、短期譲渡として、利益に対して40％ぐらいかかり、5年を越えると長期譲渡になり、20％ぐらいの税金になるという1億円の利益が出た場合、4000万の税金か2000万の税金かって多く感じないでしょうか？
あと、こまかくいうと個人で所有の不動産の経費計上がみとめられにくいです。基本、所有物件にかかわる修繕費、税金などぐらいしか経費として認められません。あともう一つの大きなポイントとして、自分の中の目標で不動産を買い進めていく場合、個人での融資してもらえる金額なのですが、銀行にもよるのですが、基本3億。
属性によっては、5億。つまり、1億の物件3棟か、5棟で頭打ちになります。ここでもう、買い進めないという場合は、個人でも大丈夫ですが、やはり所得がかなりなるので、税金がやはりたくさんかかってしまうことになります。

【不動産投資】法人で不動産を所有するメリット

法人として税務上によくでてくるのが、どこから事業規模としてみてもらえるのかということなんですが、税務署ではよく5棟10室が目安と言われてます。目標を複数棟と買い続けていくというかたは、必ず銀行に融資を打診する必要があります。
そうなったときに、法人で融資を組むことができれば融資の限度額がなくなります。もちろん、銀行によっては銀行の方針で法人でも何億までぐらいというのが目安でもっている金融機関もあります。
法人の場合、会社設立のコストは確かにかかりますが、経費計上できるものがいろいろでてきます。役員報酬や管理費あとは、お歳暮や管理会社の担当の方との食事などの交際費、セミナーを地方に受けた時や、物件周りで使ったがガソリンなどの旅費交通費などのちゃんとした経費計上できるものがいろいろあるメリット。
減価償却費の計上。減価償却は繰り延べができるのもメリットになります。不動産投資をすると何も経費計上しなければ利益がどんどん膨れ上がって、税金払うために不動産投資えをしているような感覚になってきます。
それを、税務上ちゃんと認められた経費計上・役員に対する保険や中小企業倒産防止共済（経営セーフティ共済）税金を個人よりも法人の方がコントロールしやすいのです。
そして、贈与に関するメリットもあって、株式会社でいうと株式比率によって贈与税がきまったりするので、個人でたくさん不動産を持っている方が亡くなってしまうとまともに贈与税がかかり相続放棄せざる得ないことになります。
個人より法人の方が税率が低いメリット・いろいろ経費計上できるメリット・相続税が個人よりもやすいメリットがあるので、出来る限り法人にすることをおすすめしております。

【不動産投資】法人のデメリット

法人のデメリットとしては、維持費がかかることが一番です。法人住民税がかかるのと毎年決算処理に伴う税理士報酬。
そして、法人をつくるにあたっての名前、登記、定款の内容、法人の印鑑作成（法務局へ登録する際の印鑑＝銀行印）法人の所在地の確定。主に、維持費と決算処理がかかることが一番です。
税理士の決算手当は、目安で、10万から20万ぐらいの間かと思われます。

【不動産投資】よくサラリーマンが奥様法人をつくるメリット

よく奥様が法人の代表者として、法人を作られている話を聞くことがあると思うのですが、これはなぜでしょうか？一番は、副業規定に引っかかる人が奥様法人にすると企業にはわからないということがあります。

【不動産投資】奥様名義法人のデメリット

当然会社法人代表になるので、責任があるので融資の時には奥様が多額の借入をするということになります。もし、離婚したら妻がその会社をがんばらなければならないということになります。
当然、奥様としては借金が好きではないので、説得する必要があります。この説得するのが結構不動産投資をやりたくてもできない大きな要因にもなったりしてます。

【不動産投資】個人か法人で不動産を購入すのは先に決めておく

当然不動産の物件情報というのは、突然きます。そして、今の市況だとちょっとまったをかける＝次の人が買付けをいれます。そして、その物件は、もう買えないということになります。
なので、いつ不動産の物件紹介がきてもいいように、個人で買うのか法人で買うのかを決めておきます。その方向性と展開をみておくことができればあとは、自然とすすんでいきます。

【不動産投資】まとめ

今までメリット・デメリットをかいてきたなかで、法人のメリットのほうが多いと感じたかたが多いと思います。不動産賃貸において不動産賃貸業をする人は、会社法人をたてて、じっくり育てていくそしていつか開花するときが必ずくるので、早めに法人で不動産を所有するのがおすすめです。
金融機関の融資がしまった時、もう手遅れになってしまいますので、早めの決断をしていただければと思います。
法人にするときに、合同会社と株式会社どちらにするかという話になるのですが、昔は、株式会社の方が、格があったのですが、今は不動産投資をするかたは合同会社がおおいので、どちらでもいいというのが最近の金融機関の見方になってます。
ただ、設立費用は、だいたいなのですが、合同会社で10万ぐらい株式会社で30万ぐらいとなっております。資本金は、合同会社は少ない金額からでも出来、株式会社は資本金1000万といわれてます。
あとは、株式会社の場合、毎年株主総会をして、株主議事録をつくり役員全員の署名・捺印がないと物事を決められないという少し手間がかかったりします。そういった面でも、合同会社でいいと思います。
奥様を役員にいれるかどうかは、相続するのかどうかなどで、判断されるのがいいと思います。当然役員にいれるということは、それだけ奥様に責任がかかるということなので。
これらの、個人か法人か法人でも奥様名義か、本人名義かといろいろ検討する必要がいるのですが、早い段階で決めるのがいいです。
法人で購入していくのでも、やはり金融機関は法人としての財務内容を決算書で確認していくので、おそらくイメージとしては、法人で不動産を購入した初年度は、マイナス決算、2年目は、家賃収入もはいってくるので、損益プラスマイナス0ぐらい。
3年目からプラスにてんじていくので、金融機関としては、この3年目で決算書がプラスかどうかを見て判断しやすいつまり次に不動産を購入するには3年掛かる可能性があるということなので、早めに方向性を示す必要があります。