【不動産投資】に絶対必要な融資戦略

不動産投資において一番重要な融資について目標に合わせて、戦略をたてていかなければなりません。融資（ローン）とは、金融機関から、不動産投資（アパート経営）に必要な資金を借りることになります。
金融機関によって金利、返済年数、保証人の必要性、借りることができる額、等々の条件は違い、どういった人にお金を貸すのかといった基準も違います。また、不動産投資を投資の側面で見ると、融資（ローン）を金利や返済年数などを加味して、どういった組み方をするかによって、利益や収益性、投資効率が変わります。
不動産投資（アパート経営）で成功するためには、これらの特徴を抑えておく必要があります。初心者の方が、不動産投資（アパート経営）に興味や関心が出て、検討する中で最初のアクションとして最も多いことが、物件を選ぼうとすることです。
ネットで物件を探し、不動産業者に問い合わせを行い、物件について質問し、購入の意思決定をしようとします。多くの方は、購入意思決定後に初めて融資（ローン）というものを意識します。
物件が他の人に購入されないか気にするあまり、担当者に取引先の金融機関で融資が付くと紹介されてよく検討せずに利用し、目の前にある物件を急いで購入しようとしてしまいます。
物件選びも大切な要素ですが、融資についての知識、金融機関の情報もあらかじめ持っておき、自身の融資戦略を考えておくことが不動産投資（アパート経営）での重要事項のひとつです。
なぜなら、自身の使える額の全体像を把握していないと、自分の使える金額の枠内から、最大の価値を引き出す投資計画を立てることができないからです。あと、もう一つ凄腕大家さんは、金融機関の聞き込みを事前に徹底しています。
金融機関によって融資の動向が違います。サラリーマンに融資するのか、専業大家に融資するのか、1棟目の人に融資をするとか、複数棟の人に融資をするなど銀行によって融資姿勢が違うので、知り合いの大家さんや、不動産屋さん、税理士の先生などに◯◯◯銀行の最近の融資動向ってどうなのかを、そっと聞いてみることをおすすめします。
金融機関の融資をお願いするときによく◯◯さんの紹介で、金融機関に行くこととかあると思うのですが、そもそもそこの金融機関の融資姿勢・動向・得意な分野（1棟の新築なのか、中古なのか、それとも、鉄筋コンクリートなのか、鉄骨造なのか木造なのか）と金融機関によって融資スタイルがちがうので、そこをある程度聞き出してから動くといいでしょう。
確かに紹介してくれた大家さんや、不動産の担当の方の手前無気には、出来ないので話は親身に聞いてくれると思うのですが、そもそも融資スタイルが違うところに物件を持っていっても、時間だけ費やすだけなので、時間を有効に使う上で、無駄のない動きをされるといいでしょう。

【メガバンク（大手銀行）】

某有名なメガバンクといわれる銀行なのですが、融資スタイルとしては、そもそも属性が低いところには融資をしないと言われたりしてます。主に、弁護士・医者・一流企業の経営者などこの人だったら融資をしても大丈夫と思ってもらえたら、融資を検討してくれます。
自分の聞いたところによると使わない預金が◯◯◯◯万円以上あるところに融資を検討してくれるそうです。融資してくれると、融資金額が大きくても検討してくれてなおかつ金利がとにかく低いのが一番のメリットです。
例えば、表面利回り8％で融資の金利が2%と、表面利回り7%で融資金利1%だと同じなので、言い換えれば高い物件でも購入の検討に入ってくるというここは大きなメリット（競合が少ない）ということになります。
ただ、これは自分のあくまでも印象なのですが、どこかの金融機関で不祥事◯◯◯銀行などがテレビの報道でとりあげられてしまうとまっさきに金融庁からの調査が大手銀行からはいります。
融資を閉じるのも大手銀行から閉じてしまうのと銀行の融資スタイルがかわると一括返済などももとめてくるようです。
あとは、アメリカの国債の金利があがってこれは、そこで運用するだけで、プラスになっていったりするので、大きく周りに影響されやすいと思います。アメリカの国債があがると、大手銀行は複利で運用しようとするので、経済動向も一緒に見ていく必要があります。

【地銀】

そのエリアごとに地銀が存在すると思います。札幌でいうと北洋銀行や、北海道銀行にあたります。地銀は、銀行によってスタイルが大分違う印象で、あくまでも個人の属性だったら融資を検討してくれる金融機関。
過去にバブル時に不動産融資をたくさんして、焦げ付いてそのときの教訓をいかして不動産融資ではなく、あくまでも地元の企業で地道にがんばっている企業への融資スタイル。
地銀は、結構お互いをライバル意識してたりするので、競合したりするケースもあります。金利は、信用金庫よりも安いイメージがあります。地銀も融資スタイルがはっきり違うので、事前に聞いて確認をしておくのがいいです。

【信用金庫】

信用金庫は、住んでいる地域の方々が利用者・会員となって互いに地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした協同組織の金融機関で、主な取引先は中小企業や個人です。利益第一主義ではなく、会員すなわち地域社会の利益が優先されます。
さらに、営業地域は一定の地域に限定されており、預かった資金はその地域の発展に生かされている点も銀行と大きく異なります。すなわち、地域愛がすごいんですね。自分も信用金庫で融資をしてもらっていることが多いです。
ただし、金利は少し高めのスタートなのですが、ちゃんと信用と実績をつくると金利交渉に応じてくれます。信金は、アメリカ国債などに運用が出来ないのでより地域に根付いた地元愛があるとても好印象の銀行ばかりです。
地域の繁栄を図ってくれているので、会員になるときには、出資金を募るのですが、相場は、5万~10万となります。

【日本政策金融公庫】

日本政策金融公庫は、これから不動産事業を初めたい方に割と融資姿勢が前向きだったりします。今でも思いだすのですが、自分の不動産事業の初めの融資が公庫でした。最初は、少し堅めの担当者でもうだめかもと何度もあきらめかけた記憶があります。
公庫の場合特徴的なことがあって、融資期間がよくて15年通常10年とかになる可能性があります。金利は、安く１％台なので、それでまわりそうな物件は、積極的にチャレンジするのがいいです。あとは、日本政策金融公庫では不動産投資に対しては、融資をしないです。
しかし、不動産賃貸業としては、融資を検討をしてくれます。ここが少し独特であったりますが、最初のとっかかりとしてはとても融資を検討してもらいやすいので、まず検討されるべき融資元となります。

【まとめ】

それぞれ金融機関のスタイルがあるので、そのスタイルに合わせて、不動産融資を打診しましょう。いろいろな考え方があると思うのですが、銀行の融資が積極的のときは、物件価格も高いでも物件価格が安いときには、銀行の融資が閉じています。
今は、銀行の融資が積極的なうちに、いろいろな銀行と取引をして銀行との実績を作るのをおすすめします。