【不動産投資初心者必見】自己資金による不動産投資構築術

不動産投資を始めるのに、自己資金はどれくらい必要なのでしょうか？という質問がよくあります。最近の金融機関の動向でいくと、一般的に不動産投資のローンを組む場合、物件価格の2割から3割が自己資金の目安と言われています。
ただし、最近は自己資金のない人でも条件によっては銀行が全て融資をしてくれるフルローンも再び登場し、自己資金なしで不動産投資を始める人も増えているようです。自己資金は多いに越したことはありませんが、少ないからと言って不可能というわけではありません。
ただ今回の◯◯◯銀行のように、不正に融資をしていたというニュースが流れて、より銀行の審査は、厳しくなっていることは、間違いありません。

<自己資金0円～100万円の人>

今の経済の動向からすると自己資金必須になってくるので、まずは次の段階である100万円から500万円の間に入ることをおすすめするので、ひたすら貯金することをおすすめします。
いかに日頃の出費を我慢して、貯金をするかも今後の不動産投資・賃貸をする上でとても重要になるからです。副収入を得て、浪費する人と貯金する人の大きな違いが今後影響してきます。それをふまえてできるだけお金を貯める習慣を身につけてください。
まずは、お金を貯めることがファーストステップになります。貯蓄しないで、不動産を買ってしまうと、突然経費がかかるときに、対応出来なくなります。中古を買えば必ず修繕費が最初にかかり、区分マンションの一室を買えば、管理費・修繕積立金が毎月かかります。
それを充分補うだけの給与をもらっていればいいのですが、投資である以上その物件の収支でやりくりできないと投資にはなりません。

<自己資金100万円～500万円の人>

この段階になると少し選択肢がでてきます。ここの段階では、もうある程度の目標がたっていることがとても重要になってきます。目標設定が、不動産投資を拡大していきたいのか、お小遣い程度の副収入でいいのかということによっても、かわってきます。
まずサラリーマンで不動産投資をやってみたいかたは、200万円～300万円ぐらいの戸建てもしくは、区分マンションを購入します。それで、5年ぐらい運用したら売却して、売却益を出して、また運用していくというやり方になります。
戸建ては、なかなかこのあたりの金額ですと、土地値に上モノがついているという感じなので、修繕費はかなりかかります。100万から200万はかかるとみていて間違いないと思います。
区分マンションは、立地のよいところを選ぶ必要があるのですが、築年数は古い物件にはなりますが、これも水回りの設備などの修繕はかかると思います。
ただ、一点時代の流れで3点ユニット（風呂とトイレと洗面所）が一緒というのは、好まれないので売却できない可能性があるので、気をつけるポイントとなります。あと、戸建てと区分で大きな違いがあります。
金融機関の目線でいくと戸建ては、土地の価格があるので土地の価格の評価を受けやすく融資を受けやすく金融機関は抵当権をいれやすいです。区分マンションは、抵当権をいれても建物全体の何分の何という形になるので、返済ができなくなったとしても、金融機関としては売却することができないので好まれません。
区分マンションの場合は、自己資金で買うことになりレバレッジをきかすことができなくなるので、また自己資金をためて、買っていくので時間は少しかかるけれども、借金の不安からは開放されることになります。

<自己資金500万円～1000万円の人>

時代の潮流によるのですが、少し前サラリーマン大家さんへの融資がさかんなときは、フルローンでの融資が自己資金1割でも可能でした。つまり、1億円の物件を購入するにあたって、自己資金1000万円で融資が可能でした。
今現況の金融機関の姿勢によるので、過去形ではなく今でも可能性があるので、最大限にレバレッジをきかせて次なるステップへのはじめの一歩としてはチャレンジするといいです。
仮に500万円だったとしても、5000万円までは可能性があるので絶対に諦めないで前に進む気持ちでいれば必ずチャンスがきます。

<自己資金1000万円～2000万円の人>

自己資金が1000万円から2000万円あると普通に1億円から2億円の不動産を購入できるチャンスがあります。そして、ここまでくると次なるステップ毎年買うための資産構築を考えていきます。
毎月100万円貯蓄がたまっていけば、年間1200万円の自己資金がたまってきます。そうるすと毎年1棟の新築アパートをたてそれが次次に積み重なっていきます。そうすると毎年来るであろう新築物件の案件がきたときにすぐ動ける状態を作っておくことをおすすめします。

<自己資金2000万円～5000万円の人>

もうこのあたりからは、毎年1棟と金融機関の担当の人との人脈をいかに構築していい案件をもらえるかに注力をそそいでください。できるだけ金融機関の支店長クラスの方との人脈を構築することをおすすめします。決済権をもっている人と話すとそれだけで、方向性が見えるのが早くなるので、もし融資がだめだとしても次の金融機関へのアプローチできる速度が他の人より速くなります。いい物件は、いかに先に融資の承認をもらえるかになります。自分もいい物件の紹介もらったのですが、融資の承認に時間がかかりだめだったこと何回もあります。

<自己資金5000万円～1億円の人>

前回のステップで人脈構築できていれば、次なるステップとしては、土地の情報がきて、これはいいなと思ったら、一番買付けを現金でしてしまう。
不動産の世界ではなによりも現金買付けが一番強いし、相手に悩む隙間を与えさせないという意味ではとてもいいです。そして、土地を抑えた後に融資を組むのですが、これはあくまでも銀行の融資スタイル（木造・鉄骨・鉄筋コンクリートの新築・中古）を事前に把握しておくのがとても重要になります。
出口を見れているか見れていないかで大きくスピードがかわってくるので、そこを把握してください。

<自己資金1億円以上の人>

自己資金1億円以上の方は、いろいろ可能なのですが、レバレッジをきかせて5億円～10億円ぐらいの物件を一つ買うという選択肢か、複利で運用する別の投資案件にチャレンジするというのも一つの手になります。
自己資金が1億を超えてくると、今度は自分の目標がどこにあるかがとても大事になってくるので、自分の目標は設定しておくのがいいです。幸せを掴むためのお金は道具の一つにすぎないので、それを超えてもあまり意味がないような気がします。
お金が増えてくるといろいろな人がいろいろな話を持ってきて、それで大失敗ということもあるからです。

＜まとめ＞

サラリーマンで不動産をこれから始めるという方は、まずなぜ不動産投資をするのかを明確に持ってください。自分も毎日、目標や夢、お金があったら何を買いたい。どこへ行きたいといろいろノートに書いてます。
その結果今まで書いてきたようにステップバイステップであがっていくことが出来るし、チャンスをものに出来るんです。そして、成功大家さんがよくいうのは成長曲線のあるポイントを超えてくると一挙に上昇します。
それを信じて無駄な浪費をせず、コツコツと貯蓄して、それを元に拡大していくことがおすすめです。不動産投資で売却値がピークの時に1億円の物件でも5000万の利益がでたりします。スーパーカーもう買えちゃいます。しかも経費計上できちゃいます。夢がありませんか？
夢があるととてもワクワクして必ず夢がかなってしまいます。