【サラリーマン大家】が知っておくべき不動産投資リスクの種類

【サラリーマン大家】が知っておくべき経済的リスク

よく不労所得だけを夢見て、不動産投資をする方がいるのですが、不動産投資する上で、経済的リスクというのは一番大事なことなのでちゃんと知っていなければなりません。不動産投資をする人は、レバレッジをきかせて金融機関からの融資を受けて不動産を購入し、運用します。
金融機関の不動産融資で不動産を購入した場合、将来の経済的な理由で金利上昇することを想定しておく必要があります。融資してもらう際は次のような選択が必要となってきます。
金融機関から融資を受ける際に、固定金利と変動金利どちらにするかを聞かれると思います。支払い終わるまで変動しない反面、割高な金利がかかるのが固定金利、定期的に変動はしていくが固定金利より金利が低いのを変動金利といいます。
現在の金利はとても低く推移しているので変動金利を利用する人が多いです。日本は、アメリカや、海外諸国の経済情勢に後からついていったりする傾向にあるので、海外の経済情勢などの動向は気にする必要があります。
アメリカでいうと今は、米国債の金利をあげているので、日本の金融機関は、アメリカの国債を保有して運用しだしている傾向にあるので、そこは気をつける必要があります。今日本では、低金利の時代がそろそろ終わると考えているので、金利が上昇したときに、どうすればよいかを頭にいれておくといいでしょう。

【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク　税金

不動産投資で絶対に必要になってくるのが、税金と向き合い運用していくということです。不動産を購入した際に必要になってくるのが、不動産取得税がかかります。忘れた頃にどかんとやってきます。大体、6ヶ月ぐらい後かなという印象ではあります。
そして、毎年かかるのが固定資産税です。これは、鉄筋コンクリートと木造でも大分かわってきます。鉄筋コンクリートのほうが資産価値が高いので、固定資産税は高いです。あとは、所有していた不動産を譲渡したときにかかる譲渡税です。譲渡税には、短期譲渡と長期譲渡で税率がかなり違うので、そこは売却のタイミングを意識して運用する必要があります。
短期と長期の税金は、5年保有するかどうかがラインになってきます。5年以内だと短期譲渡の場合税率が、39.63%長期譲渡の場合税率が、20.315％になります。半分ぐらい違うと全然運用の仕方かわってきます。
1億円で物件が売れたとしたら、短期譲渡の場合支払う税金が、396万長期譲渡の場合200万これだけ差があったら大分違いますよね。

【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク　消費税率の増税

不動産でも車でもよく消費税がかわるとなる前に駆け込み需要がうまれます。確かに今現在、8％なのですが、10％になると2％違うので、1億の物件（建物価格）でいくと200万ちがうんですね。消費税の増税は、もう目先の話なので、増税リスクは、考えておかなければなりません。
車1台分の金額がちがったら、大きいので買ってしまおうという気持ちになるのですが、実際不動産の場合価格をコントロールできる伸びしろがあったり（新築の場合）、中古の場合は、売り主のいい値みたいなものなので、売出し価格を200万下げたり、上げたり簡単にできてしまうので、急いで決めるよりも、この物件だと思うときに購入してください。
ただし、消費税が上がるリスクというのはあるということだけは、認識してください。

【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク　空室

不動産投資において、永遠のテーマなのが、この空室リスクになります。投資マンションやアパートの運用を行う際は、その部屋を借りてもらえなければ収入になりません。
収入がなければローンの支払いのみとなり、支払うお金が無くなれば売却しなくてはいけなくなります。ただ、経験のある大家さんは、空室リスクの％がかなり少ないんです。
それは、修繕費（今の内装の流行り）どこまで直せばいいかの把握、広告費が適正かどうか、ちゃんと周知されているかを把握してるのですが、それでも空室はでてしまうので、そこは、リスクの一つとして把握しておかなければならないです。

【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク　家賃滞納

入居を決める際に必ず、申込み人の属性を見ます。そこは、家主もみることになるのですが、管理会社の方は経験値が違うので、最終的には管理会社の意見を聞いて、判断することになると思います。
仮に両方の意見で入居OKにしても家賃滞納のリスクはゼロにはならないです。家賃を滞納する人は、かなり巧妙なテクニックを使ってくるし、ここまでは大丈夫というのも把握しているので、出来るだけ気をつけなければなりません。
仮に家賃を滞納された場合、支払勧告を管理会社経由で行ってもらいますが、それだけでは払わずに居座られてしまい、最終的には訴訟をおこすしか手立てがなくなってしまいます。
そうなるとすぐに家賃を回収できないリスク、そしてもうひとつ当然のことながら、裁判費用などの2重リスクを負うことになってしまうのです。
アパートの場合はそこまで家賃も高くないので、訴訟するほどでもなく本人と直接交渉するかもしくは、管理会社に交渉をお願いすることになりますが、その交渉で滞納分を一度で精算させる事がほぼ無理だと思っていてください。
そもそも滞納するほど生活が苦しい人なので、妥協案を提示してあげた方が解決する可能性が高いでしょう。仮に弁護士にお願いして、家賃滞納の訴訟をおこしてもらうという選択肢もあります。
一番重要なポイントなのですが、建物の価値に対しての対価なので、あくまでも滞納されている家賃の何％ではないので、取り返した物件の価値に対しての成功報酬になるので、家賃以上に費用がかかる可能性の方が高いのでそこは、気をつけてください。

【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク　建物の老朽・災害による倒壊

ここ数日のリアルな話なのですが、北海道で大きな地震が起こりました。今まで、札幌に住んでいて震度4以上の経験はなかったのですが、今回震度7の地震がおこりました。
札幌では、あまり地震の経験がないので、札幌で不動産投資をしているかたは、地震保険を加入している人が少ない中の今回の地震でした。火災保険に関していえば、金融機関の融資をくむなかで、必須になります。
火災による被害は大丈夫なのですが、地震による倒壊に関していえば、ローンだけが残り、何も収益を発生させることが出来ないという最悪のパターンになる可能性があります。
ぞっとしますよね？なので、地震保険は確かに保険の金額としては高いのですが、一度再検討されることをおすすめします。建物の老朽による破損リスクは、中古の物件を購入される方は、気をつけたいところです。
必ず、築年数が古い物件ですと、修繕履歴を確認するのがいいのと自分の目もしくは、内装・外装・設備会社の人を連れて行ってみてもらうといいと思います。買うか買わないか決めていないからつれていくのはちょっとと思っている人は、遠慮することはないです。
業者の方も相見積もりは、当たり前のように出してくれます。業者には、今回相見積りでお願いしますと一言伝えておくと、実際に高くて断る場合にもすんなり断れるので必ず伝えましょう。
業者によっては得意不得意があるので、ここの部分はこちらの業者が安いという値段感覚がついてくるので、自分のためにも遠慮しないでだしてもらう。
買った後に老朽による倒壊なんておきたほうが後悔しても後悔しきれないですからね。

【まとめ】

今回【サラリーマン大家】が知っておくべきリスク経済的リスク（税金・消費税）と運用時（空室・家賃滞納・老朽による倒壊・災害による倒壊）のリスクをそれぞれ書いていきました。
不動産も運用していかなければならないので、購入時のリスク購入後の運用のリスクも検討しながら、売却のタイミングもしくは、保有していくのかをみていくといいですね。
必ず不動産投資には、リスクもついているけれども、それをカバーできることって一杯あるので、そこに全力向き合うとリスクの確率も大きく低くなるので、リスクも検討しつつも不動産投資と向き合ってほしいと思います。